Кредитная история и расчёты для ипотеки в Польше: сколько дадут при доходе 5-10 тыс. злотых
Спросили у экспертов агентства недвижимости «Крок», как банки оценивают кредитную историю и на какую сумму кредита можно претендовать с доходом в 5, 7 и 10 тысяч злотых в месяц.
Кредитная история для ипотеки не обязательна
— Если ипотека — ваш первый кредит, то отсутствие кредитной истории вообще не проблема. Не нужно специально брать рассрочки или покупать телефон в кредит ради «накрутки» истории. Чистая кредитная история – это не минус. Минус, если в вашей истории просроченные платежи. Например, если вы вовремя не внесли платеж по рассрочке, эти данные попадают в Бюро кредитной информации (BIK). Это уже может повлиять на решение банка. Поэтому прежде чем подаваться на ипотеку, лучше запросить отчёт в BIK. Это можно сделать онлайн, но потребуется верификация через счет в банке.
⚠️ Но: если просрочки до 200 злотых или до 60 дней, банки их чаще всего не учитывают. Хотя такие незначительные просрочки всё равно видны в отчете BIK весь срок действия кредита + 5 лет после его закрытия. А банки при анализе кредитоспособности могут смотреть вашу историю за последние 3-5 лет.
💡 Интересный момент: при подаче заявки на кредит вы подписываете согласие на обработку и хранение персональных данных. Теоретически, отозвав это согласие, можно «убрать» негативную кредитную историю в раздел, недоступный банкам.
⚠️ Однако банки нередко игнорируют такие отзывы, особенно если история проблемная. Редакция не рекомендует использовать этот метод — он не гарантирован и может иметь непредсказуемые последствия.
У нас были кейсы, когда банк прекратил работать с беларусами, а у клиента был кредит на бизнес. Кредит заморозили, клиент не мог его погасить, а банк отразил это как просрочку. В итоге человек не смог взять ипотеку даже в этом же банке.
Сколько дадут: расчёты по доходу
Ниже — ориентировочные суммы кредита на 30 лет при разных доходах. Предполагается, что банк принимает доход полностью (B2B, лицензия, umowa o pracę, IT ИП и т.д.), без сложных кейсов:
Доход 5 000 злотых в месяц
- 1 работающий — до 350 000 злотых, платёж ~2 200 зл/мес.
- 1 работающий + 1 безработный — до 210 000 зл, платёж ~1 310 зл/мес.
- 1 работающий + 1 безработный + ребёнок — скорее всего, отказ.
- Доход 7 000 злотых в месяц
- 1 работающий — до 490 000 зл, платёж ~3 060 зл/мес.
- 1 работающий + 1 безработный — до 430 000 зл, платёж ~2 690 зл/мес.
- 1 работающий + 1 безработный + ребёнок — до 230 000 зл, платёж ~1 440 зл/мес.
- Доход 10 000 злотых в месяц
- 1 работающий — до 700 000 зл, платёж ~4 370 зл/мес.
- 1 работающий + 1 безработный — до 700 000 зл, платёж ~4 370 зл/мес.
- 1 работающий + 1 безработный + ребёнок — до 565 000 зл, платёж ~3 530 зл/мес.
⚠️ Дополнительно почти всегда потребуется страховка жизни — от 0,035% до 0,05% от суммы кредита в месяц. Это ещё 200–300 злотых к платежу.
Почему банки «режут» доход ИП
— Почему условно при доходе 10 000 злотых у ИП банк берет в расчет только 7 000?
— Потому что у каждого банка — своя система расчёта. Нет единого алгоритма. Одни учитывают доход полностью, другие применяют коэффициенты. Некоторые банки лояльнее к IT и B2B, и их подход к оценке дохода по B2B такой же как при и umowa o pracę.
Исключения: когда банк может «закрыть глаза»
Если вы не проходите по какому-то критерию, можно оформить odstępstwo, то есть попросить банк сделать исключение. Это не гарантия, а шанс.
Примеры:
- Доход поступает в долларах, а банк требует злотые — можно подать ходатайство и объяснить ситуацию.
- ИП работает только полтора года, а банк требует два для ипотеки — можно попробовать получить исключение, если остальным требованиям соответствуете.
Доход из-за рубежа: как банки на это смотрят?
Если вы получаете деньги в валюте от зарубежного заказчика, ситуация неоднозначная. Официально Mbank принимает валютные доходы, но режет сумму кредита на 20% — это их «компенсация» валютного риска. Другие банки чаще всего не принимают доходы в валюте.
