Пошаговый гайд как купить квартиру в Польше и не потерять деньги

Пошаговый гайд как купить квартиру в Польше и не потерять деньги

Покупка жилья и оформление ипотеки в Польше — процесс со множеством юридических тонкостей. Экспертка Вероника Бобырь, соосновательница агентства недвижимости ProCompany, разложила весь путь по шагам: от первого визита к кредитному консультанту до получения решения от банка.

Шаг 1. Встреча с doradca kredytowy

Первым делом оцениваем финансовые возможности. Консультант объяснит механику ипотеки, объяснит риски, возможность досрочного погашения и доп. продукты банка.

— У дорадцы обязательно должна быть выписка из реестра KNF о подтверждении своих компетенций. Если её нет, перед вами просто посредник, который перепродаст ваши данные настоящему дорадце.

Популярная ошибка — пойти в «свой» банк (например, PKO BP), получить отказ и решить, что ипотека недоступна. На самом деле PKO BP требует stały pobyt, в то время как другие банки более лояльны к иностранцам. Работа с независимым экспертом дает доступ сразу ко всем предложениям рынка (услуга для покупателя бесплатная).

Шаг 2. Выбор недвижимости

Определите цель покупки (для жизни, семьи или под инвестицию/аренду). От этого зависят критерии: район, метраж и количество комнат.

Шаг 3. Проверка объекта и подписание договора

В зависимости от обстоятельств, нужно подписать договор бронирования (umowa rezerwacyjna), предварительный договор (umowa przedwstępna) или девелоперский (umowa deweloperska), чтобы закрепить квартиру за собой.

Первичный рынок

Если вы берете квартиру от застройщика, необходимо выяснить, работает ли он на основании ustawy deweloperskiej. Только в этом случае ваши деньги будут защищены на трастовом счете (rachunek powierniczy). Мелкие компании (особенно при застройке szeregowce/bliźniaki/domy jednorodzinne) могут юридически не подпадать под нормы закона, что повышает ваши риски остаться без денег. Поэтому застройщика стоит изучить досконально: какой у него опыт, строит ли за свои деньги/кредитные деньги. Особое внимание стоит обратить на время переноса прав собственности.

Некоторые банки смотрят на срок действия карты побыта на момент переноса права собственности, а не на момент подачи кредитной заявки.

Кроме того, всегда запрашивайте у застройщика Prospekt Informacyjny (там есть данные о застройщике, финансовый отчет, график стройки и планы застройки в радиусе 1 км), а также проверяйте Miejscowy Plan Zagospodarowania.

Вторичный рынок

Перед подписанием договора необходимо проверить Księgę wieczystą (KW) и запросить akt nabycia недвижимости. В Księgę wieczystą обратите внимание на владельцев и метраж. В объявлениях могут приукрасить метраж, а это отражается на цене. Также стоит проверить есть ли roszczenia, ипотеки и иные обременения.

Если у человека есть долги, то квартира может быть в «залоге» (zajęcie komornicze). Банк не будет кредитовать такую квартиру, пока zajęcie komornicze не будет вычеркнуто с KW. Как правило, это делается через суд и занимает время, поэтому следует также на это обращать внимание. Чтобы к моменту передачи прав собственности у вас были действующие документы.

Если у собственника оформлена ипотека на квартиру — не проблема, если он платит вовремя и не имеет задолженностей. Такую квартиру без проблем можно тоже купить в ипотеку — для этого есть специальная процедура. Хотя смотреть нужно все внимательно.

— История из практики: клиентка пришла за кредитом, уже сама выбрала вариант, подписала договор, а там было DOŻYWOCIE — возможность, чтобы какой-то человек жил в той квартире до конца жизни. Клиентка уже внесла задаток, но мы отговорили ее от такой покупки.

Общие правила проверки (для первички и вторички)

Обратите внимание на то, что конкретно вы покупаете: lokal mieszkalny, udział w drodze, dom jednorodzinny или что-то иное. От этого будет зависеть необходимость получения разрешения от MSWiA. Если его все же получать придется, количество доступных банков уменьшится, так как MSWiA требует подтверждение средств на покупку (личных и ипотечных). Подтверждением ипотечных средств, как правило, считается подписанный кредитный договор.

Также стоит проверить Certyfikat Energetyczny (если недвижимость соответствует нормам EKO, это дает дополнительную скидку в большинстве банков при ипотеке).

Важно узнать, какие дополнительные оплаты вас ожидают (czynsz и коммунальные). Czynsz за один и тот же метраж может быть и 600, и 1200 злотых, в зависимости от дома.

На первичном рынке приемку квартиры следуют осуществлять только со специалистом. На вторичном также можно пригласить специалиста (если он что-то найдет, можно поторговаться или договориться об устранении неисправностей).

— Пример из практики: после проверки на вторичном рынке специалист обнаружил проблемы с вентиляцией. Владелец согласился их устранить, хотя так бывает не всегда. На вторичке собственник может сказать, что вот в таком состоянии он продает квартиру.

Шаг 4. Внесение задатка/аванса (Zadatek/Zaliczka)

Перед подписанием предварительного договора (umowy przedwstepnej) обратите внимание на сроки сделки. И какую сумму вы потеряете, если она не состоится. К слову, польское законодательство не указывает точной суммы или процента задатка/залички — здесь всё зависит от договора сторон. Но между этими понятиями есть колоссальная разница.

• Zaliczka (аванс) возвращается любой из сторон при отказе от сделки.
• Zadatek (задаток) возвращается покупателю в двойном размере в случае, если продавец откажется от сделки. Если покупатель откажется от сделки, ему ничего не вернут.

Отдельно стоит прописать в договоре пункт о возврате задатка в случае отказа банка в выдаче ипотеки.

Шаг 5. Актуализация документов

Перед подачей заявки кредитный консультант проводит финальную проверку и формирует полный пакет документов под требования выбранных банков (списки различаются для квартир, домов, первичного и вторичного рынков).

Шаг 6. Оценка недвижимости

Банку необходима официальная оценка стоимости объекта:
При подаче в 1–2 банка оценку можно заказать напрямую через банк. При подаче в 3+ банка выгоднее нанять независимого оценщика (rzeczoznawca majątkowy). В этом случае один отчет сразу можно подавать во все финансовые учреждения.

Шаг 7. Решение и драфт договора

После одобрения банк присылает драфт кредитного договора. Консультант проводит подробный разбор документа: проверяет финальную сумму, процентную ставку, ежемесячный платеж, график и условия по дополнительным банковским продуктам.