«Если что, можно продать». ИИ помогает гасить ипотеку в Варшаве — айтишник уже думает о второй квартире

Он поделился с devby.io расчетами, опытом общения с банками и лайфхаком, как снизить процент по ипотеке.

— В Польшу, как и многие, мы переезжали на время и не планировали там оставаться. Всё-таки в Беларуси у нас уже было свое жильё и мы ощущали себя вполне комфортно. Но так получилось, что наша отлучка затянулась, и вот уже четыре года, как мы в Варшаве.

Поводом для покупки послужила беременность супруги. Решили, что самое время обзавестись своим жильём, чтобы не давила зависимость от арендодателя. Хотя съёмная квартира нам очень нравилась, и было даже грустно съезжать.

Как общались с банками и выбирали жильё

Сделка состоялась прошлой весной: квартира в ипотеку обошлась в 800K злотых (около 210 тысяч долларов — devby), из них собственные средства — 20%.

Я работаю как ИП «на рычалте», доходы жены при получении кредита не учитывались. Из всех банковских предложений самым выгодным оказалась ипотека под 7% годовых на 25 лет + 300 злотых ежемесячная страховка жизни + годовая страховка жилья в районе 250 злотых. 

Наш максимальный бюджет с учётом первоначального взноса был около 830K злотых. В поисках нам помогал агент, который предлагал варианты, звонил продавцам и обо всем договаривался. Мы не особо знаем польский, а уж тем более нюансов варшавского рынка недвижимости, поэтому даже не пытались экономить на помощниках.

С расчётами возможностей по кредиту помогал дорадца от агента. На основе наших вводных он оценил, какие банки что могут предложить. Услуги дорадцы для покупателей бесплатны: насколько я понимаю, свой процент он получает от банка в случае сделки.

За месяц мы съездили на просмотр шести квартир. Нам понравилась одна, но стоила она дороговато — 850K. Если бы мы сильно постарались и одолжили у знакомых недостающую сумму, то смогли бы её потянуть. Но мы передумали: всё-таки оставаться с нулём после покупки не самое умное решение.

К тому же это дополнительный долг, не говоря уже о том, что деньги от знакомых нужно было бы как-то закинуть на счёт. Банк соглашался принять от нас наличными только небольшую сумму. Кстати, значительную часть первоначального взноса мы хранили в валюте, и это был тот ещё челлендж — обменять сбережения на злотые и положить их на счёт.

Частично запихивали через вплатоматы, частично — через кассу после долгих переговоров с сотрудниками банка.

В конце концов мы остановились на варианте подешевле, за 800K. Расположение, планировка, и вид из окна у этой квартиры был даже лучше, чем у варианта за 850K, единственный минус — более простой ремонт. Зато сам дом свежий, 2023 года.

Мы рассматривали только вторичку — чтобы переехать и сразу жить, а не тратить время и силы на ремонт. У меня логика такая: лучше я направлю эти усилия на работу и заработаю, чем буду заниматься тем, чего не умею. Я понятия не имею, как следить за ремонтниками, чтобы они не накосячили.

Как оформляли сделку

Когда квартира была выбрана, наш агент смог выторговать пару тысяч, и мы составили предварительный договор с продавцом с предоплатой 5%. В договоре среди прочего говорилось, что если банк не одобрит нашу кредитную заявку, деньги нам вернут. Этот момент мы оговорили с агентом изначально: нет смысла рассматривать квартиры с невозвратным задатком.

Кстати, о ценах. Когда мы смотрели эту квартиру первый раз, за неё просили 820K. Когда через месяц мы вернулись, она подешевела до 800K.

Продолжение можно почитать в следующем посте

«Если что, можно продать». ИИ помогает гасить ипотеку в Варшаве — айтишник уже думает о второй квартире

Начало можно почитать вот здесь

Рассмотрение кредитной заявки заняло около трёх недель. Получив зеленый свет, мы подписали финальный договор у нотариуса, показали его банку, и вскоре тот перечислил деньги на счёт владельца. Сделка состоялась.

Дополнительные траты: услуги агента — 2% от стоимости квартиры; услуги нотариуса (не помню суммы, до 1000 злотых); услуги переводчика во время подписания нотариального акта (250 злотых).

Как ипотека изменила платежи (и работу)

Мне нравится сравнивать наши прошлые расходы на аренду и нынешние оплаты за кредит. За съёмную квартиру мы отдавали 3900 злотых в месяц (чистый убыток, коммуналку я сюда не включаю).

В первый месяц пользования кредитом мы заплатили 4400 злотых. Из них 500 злотых шли на погашение тела кредита, остальные 3900 злотых — это проценты, то есть те же чистые потери. Плюс 300 злотых страховка.

Да, это тоже много. Но в данном случае мы всё же платим за своё жилье, и с каждым месяцем перевес медленно растёт в сторону оплаты тела кредита, плата же за пользование кредитом уменьшаться.

То есть ипотека не обременяет нас больше, чем аренда.

Мои главные опасения по поводу кредита были связаны с гипотетической потерей работы. Всё-таки мы в чужой стране, потратили все сбережения, влезли в долги, а тут ещё и ребенок на подходе. Поэтому я принял решение искать второе место работы.

И через пару месяцев у меня был второй фултайм, а с ним и + 150% к доходу. Благо, прокаченный скилл промт-инжиниринга и умение настройки ИИ для максимально эффективной работы бустят мой КПД в разы. Это даёт возможность работать, как и раньше, по восемь часов в день без потери качества, но за две зп. В результате у нас пошли заметные ежемесячные переплаты по кредиту.

Спустя год после покупки квартиры мы рефинансировали кредит в другом банке под 5,75% вместо 7%. 

Это было несложно. Скинул дорадце нужные документы (ежегодные ПИТы и последние приходы по ИП), и тот предложил варианты. Я понимал, что с моими доходами банки точно не откажут мне в сумме, которая даже меньше изначальной суммы кредита. Да, к этому времени у нас уже появился ребенок, но и мои приходы сильно увеличились, так что дело было только за выбором наиболее выгодных условий.

Теоретически можно рефинансировать кредит даже в текущем банке, хоть это и редкие случаи. Клиенты приходят в банк за справкой о состоянии кредита, и там понимают, что человек скорее всего начинает процесс рефинансирования. Тогда они сами могут предложить снижение процента. В моем случае это не сработало бы, так как я запустил процесс менее чем через год после кредитования.

На сегодняшний день от изначального тела кредита в 630K осталось 400K. Ежемесячные выплаты составляют 2900 злотых, из них проценты банку 1800 злотых + 180 злотых страховка. Тело кредита — 920 злотых — я к потерям не отношу.

Получается, год с хвостиком назад мы выкидывали 3900 злотых на аренду, а сейчас только 1980 злотых, и уже за своё жильё.

Мы так втянулись, что думаем уже о покупке новой квартиры, когда выплатим долги за эту.

Планы на будущее и подушка безопасности

Конечно такую свободу мысли даёт мой второй проект. Я понимаю что это ситуация не вечна, но мой план минимум — держаться двух работ, пока не выплатим текущую ипотеку.

Да, теперь я чувствую себя намного свободнее, не переживаю о возможной потере работы. Но при этом держу в голове, что если меня уволят с одной из них, то запланированное скорое погашение кредита отсрочится на годы. Поэтому на всякий случай я скопил подушку безопасности — около 100K из тех свободных средств, которые можно было бы направить на досрочную выплату кредита.

Мы с женой стараемся не загадывать на годы вперёд, но понимаем, что если есть возможность благоустраиваться на текущем месте, это нужно делать. Случись что, рынок недвижимости в Варшаве очень активный — можно будет запросто продать квартиру и переехать куда-то ещё.

Ах да, ещё у нас по-прежнему остаётся жильё в Беларуси.