Когда иностранцу нужно разрешение МВД на покупку жилья в Польше
💸 🏠 Когда иностранцу (не) нужно разрешение от МВД при покупке жилья? Разбор
Считается, что иностранец может свободно покупать жильё в Польше, даже если у него пока нет ВНЖ/ПМЖ. Но на деле не-гражданам ЕС ещё может потребоваться разрешение на покупку недвижимости от МВД, за которое нужно заплатить 1570 злотых госпошлины.
В рамках проекта Dzik попросил специалистов рассказать, в каких случаях нужно оформить этот документ.
Отвечает Валерия Шкута, специалист по продаже и аренде недвижимости во вроцлавской фирме Jot-be Nieruchomości:
— На бумаге всё выглядит просто, но в реальности существует много нюансов. Грубо говоря, в 90% сделок с квартирами разрешение от MSWiA не нужно. Но в остальных случаях могут действовать дополнительные обстоятельства, сноски из законов и прочее. Так что мой совет — если не хотите идти к риелтору, то хотя бы сходите на консультацию к нотариусу.
Так, в приграничной зоне иностранцам практически всегда нужно разрешение от MSWiA.
Далее — разрешение нужно в случае с так называемой «nieruchomość gruntowa», то есть, когда вы покупаете земельный участок в любой части страны. То же самое — с отдельно стоящим домом, который называется «dom jednorodzinny», так как вы приобретаете землю с застройкой.
И разрешение понадобится в случае с «lokali niemieszkalnych» — это «lokale hotelowe», «lokale komercyjne», категория, куда в том числе могут относиться микрокавалерки площадью до 25 кв.м.
Когда разрешение от МВД не нужно? Когда вы покупаете квартиру, «lokal mieszkalny» в многоквартирном доме. Даже если эта квартира с огрудком.
Но тут могут быть исключения. Например, если при покупке квартиры потребуется разрешение на «udział w drodze dojazdowej». И, к сожалению, об этом вы не узнаете из «księgi wieczystej» (земельно-ипотечной книги). Нужно получать доступ к акту «nabycia nieruchomości», то есть, купли-продажи, и внимательно его читать. Там не будет ясной, однозначной формулировки, указывающей на необходимость оформления разрешения, лишь совокупность факторов. Поэтому мы сами проверяем такие вещи и в 90% случаев ещё просим, чтобы взглянул нотариус.
Что касается танхаусов, то они тоже могут быть «lokalami mieszkalnymi», и тогда нет необходимости ни в каких разрешениях. Если, конечно, не возникнет та же ситуация с udziałami w drogach, как в описанном выше кейсе с квартирой. Но если это «nieruchomość gruntowa», то ситуация — как с покупкой дома, разрешение надо.
Также существует мнение, что разрешение не нужно при покупке гаража. Но в моей практике был случай, когда в нотариальном акте было указано «nabycie udziałów w Garażu [...] przeniesienie udziału we własności lokalu ...». Как вы понимаете, гараж — это не lokal mieszkalny, поэтому на него при такой формулировке разрешение необходимо.
Если на гараж нужно разрешение, то пишете у нотариуса «oświadczenie», что гараж был необходим для покупки жилья, и на этом всё (но oświadczenie действует исключительно при приобретении квартиры и гаража в одном здании).
Однако если решите потом докупить ещё одно место отдельной сделкой, то oświadczenie не поможет, и разрешение уже потребуется.
С получением разрешения также есть различные моменты. Так, если вы покупаете на стадии стройки, и девелопер адекватный и готов к сотрудничеству, то вы можете начать сделку, внести предоплату, даже получить ипотеку при определенных условиях — и параллельно оформлять разрешение на землю.
Потому что если это «nieruchomość gruntowa», то без разрешения вы не сможете сделать ничего. Максимум — подписать предварительный договор, в котором обязуетесь получить такое разрешение.
Делается оно в среднем 3-6 месяцев. Но есть и исключения. Известен случай, когда в 2021-м житель Гданьска ждал разрешения на покупку недвижимости около полутора лет.
Однако все эти вопросы снимаются, если вы получите гражданство или проживёте после получения ПМЖ 5 лет в Польше.
