Как вернуть кауцию за аренду жилья в Польше: гайд от агента
Как повысить свои шансы на возврат залога на аренду жилья, также известного как «кауция»? С помощью Андрея, агента по недвижимости в Белостоке, составили полезную подсказку.
Где прописан размер кауции и условия её возврата?
Термин «кауция» упоминается в Гражданском кодексе и Законе о защите прав арендаторов. Однако вся основная информация вроде размера залога и условий его (не)возвращения прописываются в вашем договоре аренды.
Ещё один важный документ, который будет иметь силу в суде — акт приёма-передачи квартиры (protokół zdawczo-odbiorczy), подписанный обоими (!) сторонами. В нём должно быть указано состояние арендуемого жилья — вплоть до мелочей. И будет нелишним ещё всё отфотографировать.
Также сохраните документ, который подтверждает: вы передали кауцию и затем исправно платили арендную плату и коммунальные. Это поможет впоследствии избежать обвинений, что вы чего-то недоплатили.
Андрей советует: даже если вы платите за жильё наличными, возьмите с арендодателя расписку (или пусть он пришлёт текстовое сообщение на ваш е-мейл) что он/она получили такую-то сумму за аренду жилья в такой-то месяц.
В какой срок должны вернуть кауцию?
В ст. 6 «Закона о защите прав арендатора» сказано — кауцию обязаны вернуть в течение 30 дней с момента выселения.
Отсчёт начинается с момента, когда вы освободили квартиру. В этот день вы встречаетесь с собственником жилья и составляете акт приёма-передачи квартиры (в 2 экземплярах). В нём собственник указывает, что претензий к вам не имеет. А если имеет, то указывает их в этом же акте.
После этого и начинается отсчёт 30-ти дней. По словам Андрея, если в этот период придут какие-либо перерасчёты за коммунальные или дополнительные счета, то владелец жилья сможет использовать часть кауции для погашения платежей — но должен предоставить вам все подтверждающие чеки и квитанции. Если же 30 дней истекли, и ничего не пришло, то арендодатель обязан вернуть кауцию без всяких перерасчётов.
Как повысить свои шансы на возврат залога на аренду жилья, также известного как «кауция»? С помощью Андрея, агента по недвижимости в Белостоке, составили полезную подсказку. Это вторая часть, начало читайте здесь.
В каких случаях кауцию не возвращают?
Здесь надо внимательно изучить договор аренды — для чего вносится кауция, и когда она не возвращается (например, если по вине арендатора что-то вышло из строя, было сломано, подожжено, потеряно и т.д.).
«Многие об этом не знают, но естественный износ не является порчей имущества и поэтому не должен возмещаться за счёт кауции. Об этом прямо говорится в ст.675 Гражданского кодекса, — говорит специалист. — То есть, собственник не может вычитать с вас деньги за покраску стен, протёртую мебель или вмятины на ней — при аккуратном и надлежащем её использовании».
- Если собственник вычел из кауции сумму ущерба, он обязан предоставить вам чеки и квитанции, подтверждающие затраты на восстановление. Если платёжных документов нет, кауция возвращается в полном объёме.
- Если вещь можно отремонтировать, то сумма ремонта рассчитывается по рыночной стоимости. После ремонта собственник также обязан предъявить вам чек, подтверждающий затраты.
- Если вещь безнадёжно испорчена и ремонту не подлежит, то цена новой покупки не должна превышать рыночной стоимости старой вещи.
- Если переживаете за бытовую технику и мебель в арендном жилье, можете оформить страховку, которая покроет расходы на восстановление в случае поломки (есть и для арендаторов с домашними животными).
Как вернуть кауцию в спорной ситуации?
Тут, по мнению Андрея, есть несколько способов «выбить» залог.
Первый — предупредить собственника, что вы намерены подать жалобу в ужонд скарбовы. Не все арендодатели хотят, чтоб их проверяла налоговая, и, возможно, им будет проще отдать кауцию без лишнего шума.
Или можете пригрозить жалобой в жилищный кооператив (spółdzielnia). В нём может действовать ограничение по количеству жильцов, что тоже способно послужить рычагом давления.
Второй — обратиться в суд. Но тут надо прикинуть все плюсы и минусы. Если кауция, условно, составила 2000 злотых, а суд грозит растянуться на месяцы, то, возможно, вы потратите больше, чем получите.
Если же вы твёрдо намерены судиться, то подготовьте все документы:
- исковое заявление
- договор аренды;
- документ, который подтверждает перевод кауции (чек, квитанция, выписка из банка, расписка);
- подтверждение отсутствия долгов: тут пригодятся переводы за аренду, квитанции об уплате коммунальных и т.д.;
- акт приёма-передачи квартиры при заселении и выселении, а также сделанные тогда фото;
- подтверждение уведомления собственника, что вы потребовали вернуть вам кауцию.
Важно: на ответ собственнику даётся 14 дней. Если он ничего не вернул и ничего не ответил, то жалоба подаётся в суд.
Если не хотите тратить деньги на юриста, можете воспользоваться сервисом kaucja365.pl (мы писали о нём здесь). Загружаете свой договор аренды, система с помощью AI распознает его условия и составляет письмо для арендодателя на польском языке с требованием вернуть залог.
Создатели kaucja365.pl говорят, что, по их фидбэку, кауцию возвращают в 35-40% случаев после получения письма. В ближайшее время они также планируют добавить платную услугу, где к кейсу подключается польский адвокат, и письмо-претензия будет отправляться уже от имени юридической компании: «Адвокат также сможет консультировать клиента и представлять его интересы. По нашим расчетам, это должно ещё больше повысить результативность, где-то до 80-90%».
«Но в большинстве случаев достаточно твёрдо показать, что вы намерены идти в суд, налоговую, знаете свои права, нормы закона, и у вас есть все подтверждающие вашу правоту документы. И с большой долей вероятности собственник вернёт вам кауцию ещё до суда», — добавляет Андрей.
🐽 А у вас были случаи, когда хозяин квартиры отказывался возвращать кауцию? Если да, расскажите нам в анонимном боте @dzikpic_bot, как вы с этим справились.
