Вторичное жилье дороже новостроек в Варшаве и Кракове

«Вторичка» дороже новостроек? Сравниваем цены в пяти крупнейших городах

«Злотый дзик» проанализировал отчеты Otodom.pl за первый квартал 2026 года о стоимости квадратного метра в польских городах.

• Общий анализ показал, что в Варшаве и Кракове выше ценится готовое жилье в обжитых локациях, вследствие чего вторичный рынок обгоняет первичный по стоимости метра. В то же время в Лодзи, Познани и Вроцлаве драйвером цен выступают новые современные жилые комплексы, и стоимость квадратного метра на первичном рынке здесь выше.
• Квартиры до 40 кв.м. остаются самыми дорогими в пересчете на метр, однако в Варшаве сегмент 90+ кв.м. также демонстрирует высокую стоимость (свыше 20 000 злотых за квадратный метр), что подтверждает устойчивый спрос на премиальное жилье.
• В Варшаве квартиры до 40 м² стоят в среднем 18 870 злотых/м², от 40 до 59 м² — 17 568 злотых/м², от 60 до 89 м² — 17 234 злотых/м², а объекты площадью более 90 м² — 20 162 злотых/м².
• В Кракове средняя стоимость метра для квартир площадью до 40 м² составляет 17 483 злотых. Для жилья площадью от 40 до 59 м² цена снижается до 15 892 злотых, а для категории 60–89 м² — до 15 391 злотого. В сегменте больших квартир (свыше 90 м²) наблюдается рост цены до 17 763 злотых за метр.
• Во Вроцлаве квартиры до 40 м² стоят в среднем 15 137 злотых/м². С увеличением площади цена планомерно снижается: для квартир 40–59 м² она составляет 13 659 злотых, для 60–89 м² — 12 949 злотых, а для объектов площадью более 90 м² — 13 095 злотых.
• В Познани стоимость метра для квартир до 40 м² зафиксирована на уровне 14 316 злотых. В категории 40–59 м² цена составляет 12 917 злотых, в сегменте 60–89 м² — 12 173 злотых. Для крупногабаритных квартир (90+ м²) метр стоит в среднем 12 948 злотых.
• В Лодзи для квартир площадью до 40 м² средняя цена метра составляет 11 113 злотых. Для жилья площадью 40–59 м² она снижается до 9 832 злотых, для 60–89 м² — до 9 144 злотых. В сегменте свыше 90 м² цена метра составляет 9 569 злотых.

Цены по районам

* Указаны средние цены по состоянию на первый квартал 2026 года

• В Варшаве средняя стоимость квадратного метра достигла 17 865 злотых и наблюдается перекос: вторичный рынок (18 477 злотых за м² ) стоит дороже первичного (17 142 злотых за м²). Самым дорогим районом остается историческое Śródmieście с ценой 23 707 злотых за м², за ним следуют Wola (22 013 злотых за м²) и Żoliborz (21 194 злотых за м²). При этом в престижных Wilanów и Mokotów цены за м² держатся в районе 19 700 – 19 900 злотых, а самым доступным вариантом остается Białołęka (13 793 злотых).
• Краков сохраняет статус второго по дороговизне города со средней ценой 16 339 злотых за м². Здесь также вторичное жилье (16 894 злотых за м²) стоит дороже новостроек (15 969 злотых за м²). В центре, в районе Stare Miasto, цены перешагнули отметку в 20 566 злотых за м², а в Grzegórzki — 20 058 злотых за м². Более бюджетные предложения можно найти на окраинах: в Nowa Huta метр стоит 13 545 злотых за м², а в Swoszowice — 13 401 злотый за м².
• Вроцлав показал наиболее заметное годовое снижение на 1,6%, зафиксировав среднюю планку квадратного метра на уровне 13 861 злотого. В отличие от лидеров, здесь первичный рынок дороже вторичного (14 249 злотых за м² против 13 506 злотых за м²). В районе Stare Miasto средняя цена — 15 806 злотых за м², в Śródmieście — 14 308 злотых за м², в то время как район Fabryczna предлагает наиболее демократичные условия — 12 826 злотых за м².
• Познань прибавила за год сразу 5,4%, что довело среднюю цену до 13 239 злотых за м². В этом городе зафиксирован один из самых больших разрывов между новой «первичкой» (13 767 злотых за м²) и «вторичкой» (12 163 злотых за м²). Цены в центре (Stare Miasto) достигают 16 360 злотых за м², а в районах Ostrów Tumski и Wilda — около 14 700 – 15 200 злотых за м². Самые дешевые квартиры сосредоточены в Żegrze (10 274 злотых за м²).
• Самой доступной из крупных городов остается Лодзь со средней ценой квадратного метра 10 037 злотых. В новостройках — 10 822 злотых за м², “на вторичке” — 8 726 злотых за м². Самым дорогим районом остается Widzew (10 605 злотых за м²), а одним из бюджетных — Chojny-Dąbrowa, где цена цена метра составляет 8 408 злотых.