Шантаж при покупке недвижимости в Польше: как wpis do Księgi wieczystej блокирует продажу
В Польше покупатель может заблокировать продажу квартиры почти на год и шантажировать продавца, требуя снижения цены. Кейсом поделилась агентка недвижимости Светлана Гераскова.
Что такое roszczenie do Księgi wieczystej?
- Когда стороны подписывают предварительный договор (umowa przedwstępna) у нотариуса, покупатель имеет право сделать wpis do Księgi wieczystej (регистрация права в земельно-ипотечной книге).
- Тогда в реестре жилья появляется официальная отметка, что этот конкретный человек имеет право (roszczenie) на покупку именно этой квартиры. Для покупателя это защита от того, чтобы собственник не продал объект кому-то другому, но для продавца это может стать ловушкой.
Реальный кейс: «Или скидка, или блокирую продажу»
- Продавец подписал с покупателем предварительный договор в форме нотариального акта. Задаток при этом был маленьким и символическим. Покупатель в свою очередь сделал wpis do Księgi wieczystej, а дальше все пошло не по плану.
- Покупатель включил режим шантажа и начал требовать снизить цену ниже рынка. Ультиматум звучал так: «Или продаешь дешевле, или у тебя будут проблемы с продажей квартиры». Продавец на поводу у шантажиста не пошел и отказался снижать цену. Тогда покупатель отказался выходить на финальную сделку и не стал убирать свое право требования (roszczenie) из Księga wieczysta.
Что это означает для продавца
- Квартиру невозможно продать другому человеку — любой вменяемый покупатель сбежит, увидев чужие права требования в реестре. Ни один банк не одобрит ипотеку новому потенциальному покупателю на этот объект. Снять эту запись можно только через суд.
- Да, продавец выиграет дело, и запись удалят, но судебный процесс займет около года, заберет колоссальное количество времени, денег и нервов. А на руках у продавца останется лишь символический задаток.
Как продавцу защитить себя
Чтобы не попасть в подобную ловушку и не заморозить свое имущество на год, важно соблюдать два главных правила.
- Никаких символических задатков. Задаток при нотариальном договоре должен быть весомым. Таким, чтобы покупателю было финансово больно и невыгодно устраивать шантаж или менять решение.
- Альтернативный формат договора. Для продавца часто безопаснее, чтобы первый (предварительный) договор был оформлен как обычный гражданско-правовой (umowa cywilnoprawna), а не нотариальный. Потому что нотариальный договор и внесение записи в Księga wieczysta дают покупателю серьезные инструменты влияния на ситуацию.
