Рынок недвижимости Польши: цены на вторичку снизились, торг возможен, ставки по ипотеке падают
Кто рассказывает: риэлтор Наталья из агентства недвижимости «Крок».
Основное:
- Цены на вторичное жилье в Варшаве пошли вниз, застройщики готовы к торгу, а выбор объектов — рекордный.
- Снижение ключевой ставки Нацбанка (5,75% до 5% за последние 3 месяца) повлияло на ипотеку.
- Впрочем дальше цены на квадратный метр, скорее всего, будут только расти.
Рынок жилья в Варшаве наконец стабилизировался
Более того, цены на вторичку даже просели — примерно на 3% с начала года. На первичном рынке — без изменений.
Но главное: сейчас почти в каждом случае уместен торг — как с частниками, так и с застройщиками. Скидки доходят до 5–7% от стартовой цены.
Выбор объектов — рекордный. Время идеальное: можно спокойно смотреть, сравнивать и сбивать цену.
Не стоит ждать программ господдержки, которые только разгоняют цены. Вспомним льготную ипотеку под 2%, которую анонсировали в 2024 году. Кто реально выиграл? Застройщики. А большинство людей оказались в ловушке: и льготы не получили, и цены на жилье взлетели — в Варшаве рост составил около 20%.
Сегодня на рынке есть другие программы — например, кредит без первоначального взноса с госгарантией. Звучит заманчиво? На деле — куча ограничений. Программа работает только в пределах определенной стоимости метра и для ограниченного круга лиц. А в Варшаве рынок давно ушёл выше этих планок. Поэтому мы честно говорим клиентам: ориентируйтесь на коммерческую ипотеку. Тем более сейчас момент подходящий.
Что со ставками по ипотеке
Национальный банк Польши в 2025 году несколько раз снижал ключевую ставку. С июля она составляет 5%, вслед за ней снижаются и ставки по ипотеке. Люди выжидают, надеясь, что будет ещё дешевле.
Но важно понимать: главное — стоимость квартиры, которую вы зафиксируете в договоре. Ставку можно потом рефинансировать. А вот цена метра, скорее всего, будет только расти: дорожают земля, стройматериалы, рабочая сила, коммуналка, инфляция никуда не делась. Поэтому мой совет: если нашли «свою» квартиру — берите сейчас. У вас все инструменты на руках: выбор, торг, ставки снижаются. А рынок в пользу покупателя — такое бывает нечасто.
Самый дешёвый сегодня – это район Бялоненка. Он новый и самый удаленный, но с хорошими перспективами развития. Из транспорта пока там только автобусы и трамваи.
Вторичный рынок:
- 1-комнатная — от 450 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 600 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 700 тыс. злотых
Первичный рынок:
- 1-комнатная — от 380 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 520 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 630 тыс. злотых
* Площадь однокомнатных квартир от 25 м², двухкомнатных — от 40 м², трёхкомнатных — от 50 м². Квартиры на вторичном рынке для анализа – не старше десяти лет.
Следующий по цене — район Урсус. Там цены чуть выше, но всё ещё доступно.
Вторичный рынок:
- 1-комнатная — от 500 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 700 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 800 тыс. злотых
Первичный рынок:
- 1-комнатная — от 450 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 600 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 770 тыс. злотых
- Дальше можно упомянуть Прагу. Прага Северная (Praga Północ) — дешевле, на Праге Южной (Praga Południe) цены подросли в последнее время. Правительство утвердило программу модернизации этого района — есть планы по открытию новых станций метро, так что цены будут и дальше только расти.
Praga Północ, вторичный рынок:
- 1-комнатная — от 550 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 750 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 850 тыс. злотых
Praga Północ, первичный рынок:
- 1-комнатная — от 500 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 650 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 800 тыс. злотых
Praga Południe, вторичный рынок:
- 1-комнатная — от 600 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 750 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 950 тыс. злотых
Praga Południe, первичный рынок:
- 1-комнатная — от 550 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 740 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 850 тыс. злотых
- Далее по популярности идет район Бемово. Там идет активная застройка и в 2026 году планируется открытие новых станций метро. Район расположен близко к центру и имеет хорошую логистику.
Бемово, вторичный рынок:
- 1-комнатная — от 600 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 750 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 900 тыс. злотых
Бемово, первичный рынок:
- 1-комнатная — от 550 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 750 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 850 тыс. злотых
Самый дорогой район Варшавы – Воля. Цена за квадратный метр в центральной части района — улицы Grzybowska, Giełdowa — доходит до 26 тыс. злотых.
Воля, вторичный рынок:
- 1-комнатная — от 600 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 850 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 1,1 млн злотых
Воля, первичный рынок:
- 1-комнатная — от 750 тыс. злотых
- 2-комнатная — от 900 тыс. злотых
- 3-комнатная — от 1 млн злотых
