Как вернуть кауцию в Польше: сроки, перерасчет и индексация

Złoty Dzik поговорил с руководителем агентства недвижимости Mokko Real Estate Николаем Варшавским о тонкостях возврата кауции, что говорит закон об ее индексации, сроках возврата и процентах за просрочку. Поводом для беседы стала история из Threads: девушка выехала из квартиры, а владелец отказался возвращать кауцию до полного годового перерасчета по коммунальным платежам. 

🟡 В Польше собственник квартиры не может удерживать депозит месяцами. Закон устанавливает срок возврата кауции (в том числе для найма окказионального) — не позднее одного месяца с момента освобождения квартиры, после вычета сумм, которые действительно причитаются владельцу по договору найма.

🔸Кроме того, в ряде случае кауция должна быть возвращена не в первоначальной сумме, а после waloryzacji — индексации относительно актуального czynszu najmu (art. 6 ust. 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów).

— Кауция — это обеспечение конкретных требований владельца, а не бессрочный резерв на случай, если через восемь месяцев появится какой-нибудь счёт. Поэтому фраза “верну после годового перерасчёта” сама по себе не создаёт права держать весь депозит сколько угодно, — отмечает Николай Варшавский.

🔸Если на момент выезда долг известен, его можно вычесть из кауции. Но если будущий перерасчет за отопление или воду ещё не сделан и сумма неизвестна, можно обратиться в управляющую компанию с просьбой провести индивидуальный перерасчет по конкретной квартире. Такой расчет обычно делают за неделю, и за ним может обратиться как владелец, так и арендатор.

🔸В отдельных случаях долг можно урегулировать отдельно: например, вернуть основную часть кауции сейчас, а после перерасчета сделать подтвержденную доплату. При этом важно смотреть, какой именно механизм прописан у вас в договоре найма.

🟡 Что делать, если месяц прошел, а кауцию не вернули

🔸Нужно зафиксировать три вещи: дату фактической передачи квартиры и ключей, состояние квартиры (желательно через protokół zdawczo-odbiorczy) и отсутствие либо размер известных задолженностей. Министерство развития отдельно подчёркивает значение протокола при окончании аренды: он фиксирует состояние квартиры, оборудования и может использоваться как основа окончательных расчётов между сторонами.

🔸После истечения месяца арендатор может направить владельцу письменное wezwanie do zapłaty, указав сумму, банковский счет и срок оплаты. Если владелец задерживает выплату, вы вправе потребовать odsetki ustawowe za opóźnienie, то есть проценты за просрочку. Согласно art. 481 Kodeksu cywilnego, при просрочке денежного обязательства можно требовать проценты даже без доказательства того, что задержка причинила финансовый ущерб. С 5 марта 2026 года размер odsetek ustawowych za opóźnienieустановлен в 9,25% годовых.

🟡 Правда ли, что кауцию в Польше должны возвращать в большем размере?

🔸Да, такое действительно бывает. Согласно art. 6 ust. 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów возвращаемая кауция привязана к стоимости аренды (czynsz najmu) на день выезда. Главное понятие здесь — кратность. Это показатель того, скольким месячным арендам был равен ваш депозит при подписании договора. Если аренда стоила 3 000 злотых и кауция была 3 000 злотых, кратность равна единице. Если кауция составляла 6 000 злотых при той же аренде, кратность равна двум.

🔸При выезде закон берет эту кратность и умножает ее на новую, выросшую стоимость аренды. Например, при кратности 1 и выросшей до 3 600 злотых аренде вам обязаны вернуть 3 600 злотых вместо старых 3 000 злотых. А при кратности 2 базовая сумма возврата составит уже 7 200 злотых. Возвращать сумму меньше первоначально внесенного депозита владелец не имеет права.

🟡 Значит ли это, что кауция индексируется на размер инфляции?

🔸Нет. Закон не привязывает кауцию непосредственно к индексу CPI или официальной инфляции GUS. Он привязывает ее к размеру czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji — арендной платы, действующей на момент возврата кауции.

— Если арендатор внес кауцию в размере одного месячного czynszu, то через несколько лет она не должна автоматически снизиться, например, до 70% месячного czynszu только потому, что аренда подорожала.

🟡 Рост коммуналки — не обязательно рост czynszu

🔸Предположим, арендатор платил 4 000 злотых в месяц, из которых 3 тысячи — czynsz najmu, 1 000 злотых — czynsz administracyjny + коммунальные платежи.

🔸Через два года общая сумма выросла до 4 600 злотых, но czynsz najmu остался 3 000 злотых, а административные и коммунальные платежи выросли до 1 600 злотых. Это не означает автоматически, что кауция должна индексироваться с 4 000 до 4 600 злотых.

Для расчёта имеет значение, что именно стороны определили в договоре как czynsz, а что является отдельными opłatami niezależnymi od właściciela или другими расходами. Поэтому смотреть только на банковские переводы недостаточно. Нужно открыть договор и проверить структуру платежей.

🟡 Индексация при najem okazjonalny и instytucjonalny

🔸Для najmu okazjonalnego существует отдельное регулирование кауции в art. 19a, где законодатель оставил положение об индексации (art. 6 ust. 3). Следовательно, сам факт того, что договор оформлен как najem okazjonalny, не отменяет механизма индексации (waloryzacji).

Аналогичная ссылка на art. 6 ust. 3 предусмотрена и для najmu instytucjonalnego.

🟡 Как рассчитать размер возврата кауции

🔸Формула выглядит так: возвращаемая кауция = актуальный czynsz × первоначальная кратность кауции.

👉 Расчёт: 6 000 / 4 000 = 1,5. Затем 4 800 × 1,5 = 7 200 злотых.

🔸 Из этой суммы собственник ещё может вычесть законные и подтверждённые требования, обеспеченные кауцией. Но если рассчитанная таким способом сумма оказалась бы ниже первоначальной кауции, закон устанавливает нижнюю границу: вернуть меньше первоначально внесенной суммы только из-за индексации нельзя.

— При завершении аренды я бы делал расчtт не из позиции “мы внесли 4 000 злотых, значит, должны получить 4 000 злотых”, а заново проверял договор: какой был czynsz при подписании, какой он сейчас, какая была кратность кауции и какие удержания владелец реально может подтвердить.

* На практике владелец скорее всего откажется индексировать кауцию, а арендатору будет невыгодно судиться за столь малую сумму. Но информацию об индексации следует держать в голове, как запасной аргумент в случае спора с владельцем о возврате хотя бы стартового тела кауции.