Как купить дом в Польше с dokument podróży: история за 8 месяцев

Как купить дом в Польше с dokument podróży: реальная история длиной в 8 месяцев

Карина вместе с мужем переехали в Польшу из Беларуси в 2021 году, а уже в 2024-м задумались над покупкой недвижимости недалеко от Вроцлава. Процесс не самый простой даже для граждан Польши, а если у вас в принципе нет действующего паспорта, а только dokument podróży, задача становится почти невыполнимой.

История семьи Кирилловых — наглядный пример того, что невозможное возможно, но требует времени, терпения и нестандартных решений. Девушка ведет блог, где также делилась впечатлениями о покупке.

Мечта об отдельном доме и первый барьер

На покупку дома ушло 8 месяцев: ключи от дома семья Кирилловых получила в конце января 2025 года, а в агентство для покупки они обратилась 1 июня 2024-го. Это был отдельно стоящий дом, то есть с земельным участком, поэтому для его покупки требовалось разрешение от МВД Польши (MSWiA).

• Процесс покупки начинается с подписания umowa przedwstępna у нотариуса и внесения задатка. Если разрешение от МВД не будет получено в оговоренный срок, задаток можно потерять.
• Ситуация осложнялась еще и тем, что у одного из супругов истек срок действия паспорта и был на руках dokument podróży.

8 месяцев ожидания и отсутствие правил игры

Главный шок — отсутствие чёткого и единого списка документов при получении разрешения от МВД. Поэтому каждые два месяца ведомство запрашивало новые справки, причем запросы появлялись буквально в последний день очередного срока рассмотрения.

— Самая большая сложность для беларусов и других иностранцев, покупающих отдельно стоящий дом в Польше, — отсутствие единого списка документов. Всё очень индивидуально: кто вы, чем занимаетесь, какой у вас доход, откуда поступают средства и так далее. Каждые два месяца у нас запрашивали новую информацию.

Самым странным требованием было предоставить все входящие и исходящие фактуры за все годы нашей работы в Польше. Мы живём здесь с 2021 года, собрать это было очень сложно. Зачем им это — непонятно, но мы поняли, что таким образом они проверяют, нет ли связей с Беларусью или Россией. Хотя все налоги, PIT-ы за каждый год у нас уже были поданы и прозрачны.

• Проверяли всё:
• налоговые декларации (PIT) за все годы,
• отсутствие долгов по ZUS,
• судебные базы,
• происхождение доходов,
• все входящие и исходящие фактуры за годы работы в Польше.
• Дополнительный фактор риска — форма занятости. Карина работает как ИП (JDG) на ryczałt, что считается одним из самых сложных сценариев для получения ипотеки.
• Через несколько месяцев ожидания стало ясно: срок umowa przedwstępna подходит к концу, а разрешения на покупку от МВД всё ещё нет. Потеря задатка и срыв сделки становились реальными.
• Решение оказалось неожиданным — личные письма в МВД, без юристов и посредников.

— Мы просто по-человечески писали в МВД. И я, и муж объясняли ситуацию, сроки, риски и последствия в виде потери задатка. И отправляли по почте с уведомлением, дублировали на электронную почту министерства.

И это сработало. 22 декабря, накануне Рождества, раздался звонок: разрешение одобрено. Семья срочно выехала в Варшаву и забрала документы в МВД лично.

Dokument podróży и ипотека: конфликт с банковской системой

• К моменту финальной сделки у мужа Карины закончился срок действия беларусского паспорта, хотя заявка на рассмотрение кредита подавалась еще с действующим паспортом. Поэтому на руках был dokument podróży, у второго супруга — паспорт. И хотя в Millennium Bank уже было положительное решение о предоставлении ипотечного кредита, оформить его оказалось непросто по техническим причинам. Банк не мог открыть счёт на dokument podróży — система его просто не принимала, а без счёта ипотека невозможна.
• Банк предлагал альтернативы, не имеющие отношения к реальности: предоставить umowa o pracę при наличии собственной фирмы и изменить форму занятости «здесь и сейчас».
• Но решение нашлось случайно — через польское свидетельство о браке. Свидетельство было недавно заменено с беларусского на польское, поэтому было принято банком как основание для идентификации. Счёт открыли, ипотеку — оформили.
• В итоге семье одобрили ипотеку на 1 млн злотых на 30 лет, а общая стоимость дома составила — около 1 600 000. Ежемесячный ипотечный платеж составляет порядка 1980 долларов в месяц.

Регистрация собственности без паспорта — возможно

• Внесение данных в księga wieczysta прошло без проблем. Нотариус подтвердил: dokument podróży достаточное основание для регистрации права собственности. Также семью заверили, что актуализировать данные каждый год (потому что dokument podróży выдается всего на год) не придется.
• Недвижимость оформлена как совместная собственность супругов — оба граждане Беларуси, один с паспортом, второй с dokument podróży.
• Супругов также заверили, что недвижимость с dokument podróży можно не только купить, но и продать — юридических ограничений на это нет.

Рефинансирование и жизнь после сделки

В 2025 году семья сделала рефинансирование ипотеки, перейдя в Santander с более низкой ставкой. Банк без вопросов: открыл счёт, принял dokument podróży и оформил новый кредит. Но до этого пришлось снова побегать с документами и обновить данные в księgi wieczyste. Актуализация данных была нужна именно из-за смены банка. Но девушка считает, что это уже “дробязі”.

— Самая жёсткая проверка была в МВД. Нас проверяли по налогам, ZUS, судам, службам — буквально по всем фронтам. Каждые два месяца они звонили в последний день срока и запрашивали новые документы. Не было ощущения, что дело рассматривают постоянно — скорее, открывали папку в последний момент и думали, какие документы ещё запросить.После этого остальные этапы уже не казались страшными.

Эта история — не инструкция и не гарантия, но она доказывает: покупка недвижимости в Польше с dokument podróży реальна, если понимать правила игры.