Флиппинг в Польше: налоги, риски и стратегии

Флиппинг — это покупка квартиры/дома с последующим ремонтом и перепродажей дороже. Этим занимаются и частные инвесторы, и компании. В Польше эта стратегия инвестиций набирает популярность, но есть нюансы — пишет Business Poland L.T.

Налоги

👤 Частное лицо платит подоходный налог (12% или 32%).
🏢 Компания (sp. z o.o.) платит налог на прибыль:

• 9% при доходах до €2 млн в год
• 19% — если выше

📊 НДС (VAT) обязателен, если ведёте деятельность через фирму, зарегистрированы как плательщик VAT или продаёте жильё после капитального ремонта. Но если это разовая сделка как у физлица — налог на добавленную стоимость не взимается.

Как снижают налоги опытные игроки?

• Регистрируют sp. z o.o., чтобы пользоваться пониженной ставкой CIT (9%).
• Разбивают продажу на два договора: отдельно квартира, отдельно мебель.
• Выжидают 5 лет перед продажей — тогда PIT платить не нужно.
• Включают затраты на ремонт в расходы, уменьшая налоговую базу.

❗️ Важно про мебель: её нельзя просто «впихнуть» в цену квартиры. Для неё составляется отдельный договор с рыночной оценкой. Если этого не сделать, налоговая легко доначислит налоги и выставит штраф.

На что обратить внимание

• В крупных городах цены уже высокие, и выгодных предложений мало.
• Стоимость стройматериалов растёт, а сроки ремонта часто срываются.
• Продажа раньше 5 лет грозит 19% подоходного налога.
• Конкуренция жёсткая: профи с бригадами и скидками выигрывают по цене.
• Юридические риски: долги по коммуналке, ошибки в кадастре и скрытые обязательства.
• Налоговые органы пристально следят за такими сделками.
• Совет: начинающим лучше смотреть на небольшие города, где жильё дешевле, а конкуренция слабее. И всегда закладывать +20-30% к бюджету на ремонт.